Gayrimenkul Yatırım Türleri

Güvenli yatırım alanlarından biri olan gayrimenkul sektörü birikimleri olanların ilgi odağı olmuştur. Gayrimenkul yatırımlarında sermayenin tamamını kaybetme olasılığı azdır. Çoğu gayrimenkul yatırımcısı doğru yönlendirildiğinde beklenen karı elde etmiştir. Bazen zarar etmekte mümkün ama zarar ettiğiniz tutar ana paranın yanında genellikle küçük kalır.
Ayrıca gayrimenkul yatırım türlerinin fazlalığı bu konuda uzman olan veya olmayan, her meslekten ve sektörden kişilere yatırım yapma olanağı sunmaktadır. Size düşen kendi imkanlarınıza, iş durumunuza, sermayenize ve geri dönüşüm beklentinize uygun olan yatırımı seçmektir. Bu konuda mutlaka profesyonel bir gayrimenkul danışmanından yardım almanızı öneririz.

Gayrimenkul yatırım türleri yatırım yapacağınız gayrimenkulun tipine ( konut, işyeri, arsa ) göre, geri dönüşüm süresine ( kara geçme ) ve yatırım yapacağınız tutara göre değişiklik gösterir. Örneğin elinizde konut alacak kadar nakit paranız var ve hızlı bir geri dönüşüm istiyorsunuz. Eğer hızlı satılmasını istiyorsanız daire almalısınız. Fiyatı düşen bir daireyi satın alabilir, bir kaç ay beklettikten sonra satışa sunabilirsiniz. Bu yatırımın dönüşü 2-3 ay gibi olacaktır ama karlılığı diğer gayrimenkul yatırım türlerine nazaran düşüktür.

Gelelim gayrimenkul ( taşınmaz, emlak ) yatırım türlerine.

Konut Yatırımları:

1) Kira fiyatları yüksek ve de hızlı kiralanabilen, kiracı müşterisi çok olan bölgelerden uygun fiyatlı bir evi kredi çekerek alabilirsiniz. Bu yatırım türünde alınan gayrimenkuller yıllar içinde değer kazanırken aynı zamanda kira geliri elde edilir. Geri dönüşü çok uzun sürelidir. Değerinde bir konut aldıysanız kiraların konut fiyatını bulması 16 ile 20 seneyi bulabilir. Güzel tarafı bu tür konut yatırımlarında elinizde toplu bir sermayeniz olması gerekmez. Bu konut yatırım türü karlılığı en düşük olandır.

2) Eski veya fiyatı düşmüş konutları alıp, konutun içini yeniledikten sonra üzerine biraz kar koyarak satabilirsiniz. Bu yatırımın püf noktası gerçekten uygun fiyatlı konut bulabilmektir. Veya uygun fiyatlı olmasa da gayrimenkul değerlerinin yükseleceği bölgelerden de konut alınabilir. Bu konut yatırım türünün avantajı, yatırımcıyı 2-3 ay gibi bir sürede kara sokmak, ana sermayenin bu kısa sürede ele yeniden geçip yeni bir yatırıma yönlendirme imkanıdır. Dezavantajı ise hangi gayrimenkulün kar getireceğini kestirmeniz, hızlı satılacak türlere yönelmeniz, gayrimenkul danışmanınız tarafından doğru yönlendirilmeniz ve de elinizde en az bir konut alacak kadar nakit paranız olması gerekmesidir. Ayrıca bu tür yatırım yapmak isteyenler çok olduğundan piyasada kar getirecek gayrimenkulleri bulması zordur ve de ekstra mesai gerektirir.

3) İnşaat firmalarından yapı hala kaba inşaat iken yani tamamlanmamışken veya proje halinde iken çok uygun fiyata konut alabilirsiniz. Bu konut yatırımında en önemli nokta İnşaat firmasının güvenilir olması, yapıyı zamanında bitirmesidir. Doğru inşaat firmasından konut almanız önemlidir. Riski biraz daha fazla olsa da bu konut yatırımında %20 ile %30 kar elde edebilirsiniz. İnşaat halinde aldığınız konutun fiyatı inşaat tamamlandığına %30 civarında artış gösterecektir. Ve sahip olduğunuz konut sıfır (hiç kullanılmamış) olduğu için satışı da daha kolay olacaktır.

İşyeri Yatırımları:

İşyeri yatırımlarının karlılığı konut yatırımlarına nazaran daha yüksektir. İşyerlerinin kira bedelleri daha fazladır ve doğru fiyatla aldığınız bir işyeri kira bedelleri ile 10-13 yılda kendi tutarını çıkaracaktır. Bu süre konutlarda ise 16-20 yıl arasındadır genellikle.

Ayrıca doğru mevkide aldığınız işyeri yıllar içerisinde kat ve kat değerlenebilir. Ama iş yeri yatırımı yapmak için konut yatırımcılığından daha fazla sermayeye ihtiyaç duyulur. İş yerlerinin kira bedelleri yüksek olduğu gibi kiralanırken de konutlardan daha az masraf çıkarırlar. Konutu kiralayacağınız zaman bir tadilata sokmanız, en azından duvarları yeniden boyatmanız gerekebilir. İş yerlerinde ise böyle bir duruma genellikle ihtiyaç olmaz. Çünkü işyerini tutan firma kendi işine göre dekorasyona yapacaktır. Bunu da mülk sahibinden istememesi gerekir. Örnek olarak daha önceden ofis olarak kullanılmış iş yerinizi yeni kiracı cafe olarak kullanmak istiyor ve işyerinin düm dekorasyonunu buna göre değiştirmeyi planlıyor. Yapacağı bu değişikliğin bedeli tamamen kendine ait olmalıdır.

1) İşyeri yatırım türlerinden ilki, güzel bir mevkide doğru fiyatlı işyeri alıp kiraya vermektir. İşyerinin kira bedeli yıldan yıla artarken işyerinin satılık değeri de o oranda artacaktır. Güzel bir mevkiden aldığınız iş yeri kendi fiyatını zaman içinde kat kat arttırarak değerlenebilir. Bu yatırım karlığı için net bir oran vermek mümkün değildir. Ne kadar süre işyerini elinizde beklettiğine bağlıdır. 10 yıl içinde 2 kat değerlenen işyerleri olduğu gibi 10 kat değerlenen işyerleri de vardır.

2) İleri görüşlülüğünüzü kullanarak yeni açılan yerleşim alanlarında, bulvar veya cadde üzeri uygun fiyatlı iş yerleri satın alabilirsiniz. Eğer işyerinizin bulunduğu bulvar ilerde çok değerlenirse iş yerinizin fiyatı kat kat artacaktır. Bu yatırımı yaparken ileriye dönük düşünmeniz gerekir. Her zaman beklediğiniz oranlarda değer artışı olmasa da değer düşüşü de yaşanmayacağı için zarar etme olasılığı düşüktür. Uzun vadeli bir yatırımdır. Doğru yapılan bu tür işyeri yatırımlarının karlılığı çok yüksek olur.

Arsa Yatırımları:

Arsa yatırımcılığı diğer yatırım türlerine nazaran da fazla uzmanlık, tecrübe ve bilgi birikimi gerektirir. Ama toprağa yapılan yatırımlar ölmez, büyük olasılıkla kar getirir, doğru yapılan yatırımların karlılığı çok yüksek olabilir. Arsa yatırımcılığının biraz kısmet tarafı da vardır tabi.

1) Küçük parçalar halinde arsa hisseleri toplamak arsa yatırımcılığının en düşük sermayeli olan türüdür. Küçük hisseler genellikle uygun fiyatlı olur. Bir inşaat firması sizin hissenizin bulunduğu parselde yapı inşa etmeyi planladığında hisselerinin değeri artacaktır. Bu artış miktarı birçok kritere göre değişkenlik gösterir.

2) İleride imar geçeceğini ve değerleneceğini düşündüğünüz arazileri yıllar öncesinden büyük parçalar halinde alabilirsiniz. O bölgeden imar geçtiği taktirde arsanızın fiyatı çok yükselecektir. İmar geçer geçmez satabileceğiniz gibi biraz daha bekleyip bölge kalabalıklaşınca ve sizin arsanız bölgede azalan boş arsalardan biri olanca arsanızı çok daha yüksek fiyattan satabilirsiniz. Satmak yerine kat karşılığı vermeyi düşünürseniz karınız daha da artacaktır. Bu gayrimenkul yatırım türü çok uzun vadeli olabilir. Hatta yatırımınız sefasını çocuklarınız çekebilir.

Gayrimenkul yatırımlarında gelir elde ettiğiniz için bu gelirinizi, vergisini ödemek üzere maliyeye beyan etmeniz gerekmektedir. Maliyenin emlak alım satımlarınızdan elde ettiğiniz geliri fark etmeyeceğini düşünmeyin sakın. Bir kaç alım satımdan sonra maliye durumu fark edecektir. Böylece, önceki işlerinize ait vergileri cezalı ödemek durumunda kalabilirsiniz.

Bu yazımızda sizlerle gayrimenkul yatırım türlerini genel hatlarıyla paylaştık. Daha detaylı bilgi edinmek ve doğru yatırımı yapmak için mutlaka konusunda uzman bir gayrimenkul danışmanından yardım almanızı tavsiye ediyoruz.